求維護！3只野貓盯上一只“國保鳥”
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11月23日，格力地產發表《嚴重財物置換暨相關買賣陳述書（草案）》，擬以其持有的上海合聯、上海保聯、上海太聯、三亞合聯及重慶兩江的100%股權及公司相關對外債款，與海投公司持有的免稅集團51%股權進行置換，估值差額部分以現金進行補足，本次買賣構成嚴重財物重組。
根據買賣草案，格力地產擬置入的免稅集團51%股權為控股股東財物，該部分擬置入財物買賣價格約為45.79億元，擬置出財物終究作價55.05億元，擬置出債款終究作價5億元；差額部分約4.26億元。自《財物置換協議》收效日后15個工作日內，海投公司向格力地產支付現金對價，資金來源為自有或自籌資金。
值得注意的是，財物評價中對置入和置出財物采納不同的評價辦法，且增值、減值率懸殊。
根據草案，本次買賣對擬置入財物免稅集團選用收益法進行評價，免稅集團100%股權評價值為93.28億元，增值率達193.10%；將公司持有的20.53億元貨幣資金作為溢余性財物。其間，長時間股權出資評價中，金葉酒店評價增值率達887.06%，但評價引證的財務數據未經審計。
而關于擬置入財物，買賣選用財物根底法進行評價，評價值為55.05億元，減值率為8.17%。
因而，上交所要求闡明在免稅集團評價中對貨幣資金等溢余財物的承認根據、金葉酒店增值率較高的原因，并要求公司結合擬置出財物到現在的房地產開發狀況、可比買賣市場狀況及未來運營組織等，闡明相關房地產項目評價辦法選取根據及合理性，是否契合職業常規，闡明減值計提合理性。
材料顯現，免稅集團97%以上的運營收入來自煙酒產品。收益法評價中猜測期煙類產品毛利率高于2020年、2021年毛利率水平，陳述期內香化毛利率呈下降趨勢但猜測期有所上升。
根據草案發表，2020年、2021年、2022年1-11月，免稅集團香化及其他產品的毛利率分別為28.92%、19.65%、18.10%；而猜測中，該產品2023年-2025年的毛利率分別為13.48%、20%、24%。
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